Comprar un apartamento sobre planos significa tomar una decisión sobre una vivienda que todavía se encuentra en proceso de desarrollo. En muchos casos, el comprador comienza a realizar pagos incluso antes de que el inmueble esté construido.

Es normal que surjan preguntas:

¿Quién recibe mi dinero?

¿Qué sucede con los recursos mientras comienza la construcción?

¿La constructora puede utilizarlos inmediatamente?

¿Qué pasa si el proyecto no cumple las condiciones necesarias para avanzar?

Precisamente dentro de este tipo de operaciones aparece una figura muy importante en Colombia: la fiducia inmobiliaria.

Aunque términos como fiduciaria, encargo fiduciario, patrimonio autónomo o punto de equilibrio pueden parecer complicados, entender su funcionamiento puede ayudarte a tomar una decisión mucho más informada antes de comprar vivienda.

¿Qué es una fiducia inmobiliaria?

En términos sencillos, una fiducia inmobiliaria es un negocio mediante el cual una sociedad fiduciaria administra recursos y/o bienes vinculados a un proyecto inmobiliario, siguiendo las condiciones establecidas en un contrato.

Las sociedades fiduciarias son entidades de servicios financieros vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Esto significa que, dependiendo del esquema fiduciario utilizado, la constructora no necesariamente recibe directamente desde el primer momento los recursos entregados por quienes están interesados en comprar.

La fiduciaria puede encargarse de recibirlos y administrarlos mientras se cumplen determinadas condiciones establecidas para el proyecto.

Entonces, ¿qué hace una fiduciaria?

Aquí existe una diferencia importante que todo comprador debería conocer:

La fiduciaria no es necesariamente quien construye el proyecto.

La construcción continúa siendo responsabilidad de los actores definidos para desarrollar la obra.

La fiduciaria cumple las funciones que hayan sido establecidas específicamente en el contrato fiduciario. Estas pueden incluir desde la administración de recursos hasta esquemas más amplios de administración inmobiliaria. La Superintendencia Financiera explica que las obligaciones de la fiduciaria varían según la estructura y finalidad de cada negocio fiduciario.

Por eso no debemos pensar:

“Hay fiducia, entonces la fiduciaria responde por absolutamente todo el proyecto”.

No funciona así.

Siempre es necesario conocer el alcance específico del contrato.

¿Cómo funciona una fiducia inmobiliaria en un proyecto sobre planos?

Imaginemos que estás interesado en comprar un apartamento dentro de un proyecto que apenas comienza su etapa de preventa.

De manera simplificada, el proceso podría funcionar así:

Comprador → entrega recursos → Fiduciaria → administra los recursos → se verifican las condiciones establecidas → recursos se destinan al proyecto.

En los negocios fiduciarios de preventa, la fiduciaria puede recibir y administrar los recursos aportados por los futuros compradores mientras se cumplen las condiciones definidas para destinarlos posteriormente al desarrollo inmobiliario.

Esta separación es una de las razones por las cuales la fiducia es tan utilizada en proyectos inmobiliarios.

¿Cómo ayuda la fiducia a proteger el dinero del comprador?

La palabra “proteger” debe entenderse correctamente.

Una fiducia no significa que desaparezcan todos los riesgos asociados a comprar vivienda ni constituye automáticamente una garantía de que el proyecto será construido exactamente como lo imaginas.

Lo que aporta es un esquema profesional y contractual para administrar los recursos y establecer las condiciones bajo las cuales estos pueden ser destinados al proyecto.

La Superintendencia Financiera ha señalado que, antes de permitir que los constructores dispongan de recursos de futuros compradores, la sociedad fiduciaria debe verificar las condiciones técnicas, financieras y jurídicas establecidas para que el proyecto pueda llegar a término.

Veamos por qué esto resulta importante.

1. Los recursos son administrados por una entidad especializada

En lugar de pensar únicamente:

“Estoy entregando mi dinero a una constructora.”

en determinados esquemas de preventa la situación puede ser:

“Estoy realizando mis aportes mediante el mecanismo fiduciario establecido para el proyecto.”

La fiduciaria es una entidad especializada en administrar recursos y debe actuar de acuerdo con el contrato correspondiente y sus obligaciones legales.

Esto incorpora un tercero profesional dentro de la estructura financiera del proyecto.

2. Existen condiciones para disponer de los recursos

Este es probablemente uno de los puntos más importantes.

En determinados esquemas fiduciarios de preventa, los recursos no simplemente pasan de manera automática al constructor después de que el comprador realiza el pago.

Deben cumplirse las condiciones establecidas contractualmente.

La Superintendencia Financiera explica que, mientras se cumplen las condiciones técnicas y financieras establecidas para alcanzar el denominado punto de equilibrio, los recursos pueden permanecer administrados por la fiduciaria.

Esto nos lleva a otro concepto fundamental.

¿Qué es el punto de equilibrio de un proyecto inmobiliario?

Cuando estás buscando apartamento sobre planos probablemente escucharás esta expresión:

“El proyecto debe alcanzar el punto de equilibrio”.

En términos sencillos, podemos entenderlo como el cumplimiento de las condiciones establecidas para determinar que el proyecto cuenta con las bases requeridas para avanzar según su estructura fiduciaria.

Estas condiciones no deben asumirse como idénticas en todos los proyectos.

Por eso debes preguntar:

¿Cuáles son las condiciones del punto de equilibrio de este proyecto?

¿Dónde están establecidas?

¿Cuándo se considera que fueron cumplidas?

¿Qué sucede con mis recursos mientras tanto?

La respuesta debe encontrarse en la documentación y en las condiciones particulares del negocio fiduciario.

3. El dinero tiene una destinación establecida

Una ventaja del esquema fiduciario es que existe un marco contractual sobre la administración y destinación de los recursos.

El contrato fiduciario debe indicar qué ocurrirá con ellos cuando se cumplan las condiciones necesarias para su desembolso.

Esto proporciona una estructura formal para el manejo del dinero asociado al proyecto.

Sin embargo, nuevamente hay una palabra fundamental:

contrato.

No todos los contratos fiduciarios funcionan exactamente igual.

4. Existe una entidad vigilada administrando los recursos

Las sociedades fiduciarias hacen parte del sector financiero colombiano y se encuentran bajo vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia.

Esto no significa que la Superintendencia garantice la rentabilidad o el éxito comercial del proyecto.

Significa que la fiduciaria está sometida a un marco regulatorio y de supervisión correspondiente a su actividad.

Para un comprador, conocer quién es la fiduciaria también debe formar parte de la investigación previa a la compra.

5. Puedes conocer las reglas antes de entregar tu dinero

Una de las mejores herramientas de protección sigue siendo la información.

Antes de vincularte, debes tener claridad sobre:

• Quién es la fiduciaria.
• Qué tipo de negocio fiduciario existe.
• Cómo se administrarán tus aportes.
• Cuándo podrán trasladarse los recursos.
• Qué condiciones debe cumplir el proyecto.
• Qué sucede si esas condiciones no se cumplen.
• Cuáles son tus derechos y obligaciones.
• Qué costos o condiciones están asociados a tu vinculación.

La Superintendencia Financiera señala que la fiduciaria debe suministrar información sobre el contrato, sus obligaciones, el esquema utilizado, las condiciones de inversión de los recursos y las condiciones para entregarlos al constructor.

¿La fiducia garantiza que el proyecto será construido?

No necesariamente.

Esta aclaración es fundamental.

Que un proyecto tenga una fiduciaria no significa automáticamente que la fiduciaria esté garantizando:

• Que el proyecto se terminará.
• Que será entregado en una fecha determinada.
• Que la constructora cumplirá todas sus obligaciones.
• Que el inmueble aumentará de valor.
• Que no existirán riesgos.

La propia Superintendencia Financiera advierte que las obligaciones de las sociedades fiduciarias en esquemas de preventa no implican garantizar el cumplimiento de un fin específico. Su responsabilidad dependerá de las funciones asumidas en el contrato.

Por eso es mejor decir:

La fiducia aporta un mecanismo profesional y regulado para la administración de recursos según unas reglas determinadas.

No:

“La fiducia garantiza completamente tu inversión”.

Esta diferencia es importante al momento de tomar una decisión.

¿Qué pasa si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio?

Dependerá de las condiciones establecidas en el contrato fiduciario y en los documentos mediante los cuales el comprador se haya vinculado.

Precisamente por eso debes conocer desde el comienzo:

qué ocurre con tus aportes si no se cumplen las condiciones necesarias para continuar el proyecto.

No asumas la respuesta.

Solicítala y revisa lo establecido contractualmente.

Este es uno de los puntos que deberías comprender antes de entregar recursos.

¿Qué ocurre con el dinero mientras está en la fiduciaria?

También depende del esquema.

La Superintendencia Financiera explica que, en determinados negocios de preventa, los recursos recibidos mientras se cumplen las condiciones técnicas y financieras suelen ser invertidos en un fondo de inversión colectiva administrado por la sociedad fiduciaria. Estos recursos pueden generar rendimientos o incluso variaciones negativas según el comportamiento de los activos correspondientes.

¿Y a quién pertenecen esos rendimientos?

Nuevamente:

depende de lo establecido en el contrato.

Pueden existir diferentes tratamientos, por lo que no conviene asumir que los rendimientos necesariamente serán entregados al comprador.

Fiduciaria y constructora no son lo mismo

Esta diferencia merece quedar completamente clara.

Constructora

Es la empresa responsable de desarrollar la actividad constructiva de acuerdo con la estructura del proyecto y sus obligaciones.

Fiduciaria

Es una sociedad de servicios financieros que desarrolla las funciones establecidas en el negocio fiduciario, entre ellas la administración de determinados recursos o bienes cuando así corresponda.

La Superintendencia Financiera aclara que las sociedades fiduciarias no son constructoras y que sus responsabilidades dependen de aquello que hayan asumido mediante el contrato fiduciario.

Por eso, al evaluar un proyecto inmobiliario, deberías investigar a ambas.

¿Qué documentos deberías revisar?

Si vas a comprar un apartamento sobre planos mediante un proyecto que utiliza un esquema fiduciario, no tengas miedo de solicitar información.

Entre otros aspectos, pregunta por:

Nombre de la sociedad fiduciaria.

Forma mediante la cual te vincularás al esquema.

Condiciones para la administración de tus recursos.

Condiciones para el desembolso al proyecto.

Punto de equilibrio.

Consecuencias si las condiciones no se cumplen.

Derechos y obligaciones del comprador.

Tratamiento de los recursos y rendimientos.

Si encuentras términos que no comprendes, pregunta.

No necesitas convertirte en abogado o experto financiero para comprar apartamento, pero sí deberías comprender las condiciones principales antes de firmar.

7 preguntas que deberías hacer antes de vincularte a una fiducia inmobiliaria

Puedes guardar esta pequeña lista:

1. ¿Cuál es la fiduciaria del proyecto?

2. ¿Qué función cumple exactamente dentro del proyecto?

3. ¿A nombre de quién debo realizar mis pagos?

4. ¿Cuáles son las condiciones para alcanzar el punto de equilibrio?

5. ¿Cuándo puede el constructor disponer de los recursos?

6. ¿Qué sucede con mi dinero si no se cumplen las condiciones establecidas?

7. ¿Dónde puedo consultar las condiciones del negocio fiduciario?

Si vas a entregar una parte importante de tus ahorros, ninguna de estas preguntas sobra.

Fiducia inmobiliaria: confianza basada en información

Comprar vivienda sobre planos requiere confianza.

Pero esa confianza no debería construirse únicamente con una sala de ventas atractiva, un render bonito o una promesa comercial.

Debe construirse con información, documentación, trayectoria y procesos claros.

La fiducia inmobiliaria es una herramienta ampliamente utilizada para estructurar y administrar recursos asociados a proyectos inmobiliarios en Colombia. Comprender quién administra tu dinero, bajo qué condiciones y cuándo puede ser destinado al proyecto te permite participar en el proceso de compra con mayor conocimiento.

Antes de comprar, recuerda:

Pregunta. Lee. Verifica. Y después decide.

¿Estás buscando vivienda nueva en el Eje Cafetero?

En Constructora PHC puedes conocer nuestros proyectos inmobiliarios y solicitar información sobre sus características, formas de pago y procesos de compra.

Nuestro equipo comercial puede acompañarte para resolver tus inquietudes y ayudarte a conocer las condiciones particulares del proyecto que estés evaluando.